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                          閩系房企的崛起之路
                          發表日期:2018-09-03 15:53:32   

                          齊楚秦燕趙魏韓,戰國七雄缺了哪個角兒,歷史都會失色不少,中國房地產亦如是。

                          如果說過去的三十年,中國房地產是京滬粵三系房企統治的天下,那未來十年,一定是閩系攪局、四分天下的時代。

                          說起閩系,絕大多數人會想到“激進”,近年聲名鵲起的閩系,倚靠的是高杠桿快速擴張路數。有個段子說,“在杭州,只要融信報名的土拍,只有請信達來。”

                          段子也好,事實也罷。“土地收割機”的帽子,閩系一時難摘。撇開這些固有的印象和成見,我們不得不承認,桐花萬里丹山路,雛鳳清于老鳳聲。房企50強榜單,閩系獨占14席,后起之秀來勢洶洶。

                          閩系分南派和北派,南派誕生于廈門或以廈門為主戰場崛起,北派則以福州為大本營。南派有世茂、旭輝、建發、中駿、禹洲、寶龍、聯發、國貿;北派有泰禾、陽光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝、三盛。

                          一、萌  芽

                          歷史倒回至1950年。

                          新中國成立第二年的夏天,在福建泉州石獅的窮苦小村莊,一名男嬰誕生了。和很多同時期出生的孩子不同,他沒有被取名建國,否則,今天的南派代表世茂也許會叫世建。

                          許家人萬萬沒有料到,這個了不起眼的精瘦男孩,會成為中國豪宅教父。自小就不想出人頭地的許榮茂,同樣想不到有一天他會站上春晚舞臺,一夜成網紅。

                          1975年前后,許榮茂初闖香港,帶著從父親那學來的中醫知識,找了個藥店當伙計,因為不會粵語和英文,聽不懂病人的話,許榮茂沒幾天便放棄了,轉投工廠打工。

                          70年代中后期的香港股市,正在經歷第二輪牛市,霓虹閃爍、紙醉金迷。一次偶然的機會,許榮茂當上了證券經紀人。期間,恒指從1974年150點沖到1981年1810.2點,漲幅11倍,這一漲造就了無數暴富者,包括許榮茂。

                          1981年,許榮茂的金融公司賺得缽滿盆滿,年僅31歲的他身價已過千萬。

                          這一年,13歲的林中林騰蛟、15歲的黃朝陽、16歲的黃其森還在懵懂地繼續著學業。

                          此時的歐宗洪,是窮人孩子早當家的典型,離開老家莆田的他正隨兄闖蕩江西,17歲的他當上了施工隊的負責人,并在四年后成立了自己的第一家公司,做路橋工程,這也為他日后踏足地產埋下鋪墊。

                          80年代的中國大地生機盎然,祖國南端的廈門,正沐浴著特區發展的春風,國企建發、國貿、聯發應運而生。

                          1980年,作為建發集團的核心,當時的建發房產是福建省最早與外商合資、合作開發房地產的企業之一。

                          1983年,聯發成立,時任廈門市市長的鄒爾均親自掛帥董事長。聯發集團最初以開發廠房為主,聯發4號廠房的建設,締造了當時聞名全國的湖里速度。

                          相較于國企的風生水起,民營房企的誕生頗有幾分孤勇。

                          1980年,許建康結束了8年從醫生涯,離開老家晉江移居澳門,走街串巷賣手袋,后來建立貿易公司、制衣廠賺得第一桶金,借以創辦寶龍。

                          四年后,也就是1984年,他的泉州老鄉黃朝陽,從泉州市南安華僑中學高中畢業,遠走東北,以銷售挖掘機配件為生,并在3年后創辦中駿,開始制造、銷售建筑機械,這時的黃朝陽還未嗅到房地產的甜味。

                          并不奇怪,畢竟1987年,房地產在內地剛起步不久。

                          在深圳,37歲的王石正帶著4歲的萬科正式進軍房地產。經歷了87股災的許榮茂決定北上掘金。

                          1989年,許榮茂在蘭州投了第一個地產項目——東方紅商業城。

                          這時,從印尼回到福清不久的林文鏡,與黃祖仕等以港資創辦了福建冠順房地產有限公司,融僑地產的前身。其實,無論是后來更名元洪地產,還是1996年另創融僑地產,林氏的融僑一直有著黃祖仕的影子。

                          黃祖仕是融僑最初十幾年的核心經營人物,頗具戰略眼光,融僑至今沿用的“為居者著想,為后代留鑒”的口號便出自他??梢哉f,是他將"融僑"塑造成福建曾經最知名的地產品牌。

                          這個元老級的人物,卻在2004年當打之年離開了融僑。對于他的離職原因,眾說紛紜,有人說他在融僑的明星效應掩蓋了林氏家族應有的地位,有人說是融僑高層不滿他引入兄弟,借用融僑品牌開發重慶項目,有人說是由于他反對投資江陰碼頭……

                          星光變換,沒有哪一顆星可以永遠璀璨。

                          總之,80年代,在春風的吹拂下,一切才剛剛萌芽。

                          二、啟  程

                          歷史躍入九十年代,每一年都充斥著傳奇的色彩。

                          1990年,劉歡和韋唯唱紅了亞洲雄風,中國迎來亞運會,這也是中國第一次舉辦國際性體育大賽。

                          我們亞洲,山是高昂的頭。我們亞洲,河像熱血流……一句句歌詞,像是時代在醞釀強音。

                          1991年,萬科A以14.58元的價格掛牌深交所,代碼0002,首支地產股誕生。

                          1992年,鄧老南巡就像一場及時雨、一顆定心丸,全國經濟掀起新一輪發展浪潮,與大洋彼岸房價開始暴跌的日本相反,中國內地房地產業急劇升溫。

                          在閩系南派房企大本營廈門,房價從1991年的1000元飆升到1993年的4000元每平,僅僅在92年,廈門新增100多家開發商,足見當時的地產行業如日方升。

                          但這一時期廈門的開發主體以大型國企、外商為主,民營房企尚在襁褓之中。

                          1993年,地產商們還在隔江嗨唱,沒有人意識到危險正在逼近。這階段,無論是風暴中心的海南,還是整個中國房地產市場都迎來了巔峰時刻。房價、房企數量、投資額、商品銷售額都刷新了記錄。為擠出泡沫、防止過熱,國十六條橫空出世,給當時一路高歌的房地產行業當頭棒喝。

                          這一輪調控直接導致???.3萬家房地產公司倒閉了95%,引發壞賬800億元。

                          歷史的舞臺,有人在退出,有人在進入。

                          受鄧老南巡影響,兩年內公務員“下海經商”多達12萬人,閩系房企中就有兩位。

                          1993年,潘偉明辭去了廣東從化鎮長職務,拉著同屬公職的大哥潘超文創辦了云星地產。6個員工、一輛“五十鈴”農用車、一輛摩托車,以及一部時值3.6萬元的“大哥大”,便是當時云星的所有“家當”。2003年,潘偉明獨闖福州,創辦福晟,這個由廣東人開辦的房企才被打上閩系烙印。

                          同樣下海經商的還有林龍安。1994年年末,三十而立的林龍安從廈門財政系統離職,創立禹洲地產,隨即在廈門開發第一個樓盤禹洲新村,賺得第一桶金。

                          同在廈門的林中著手創辦了旭輝的前身永升旭日,26歲的他由中介搖身一變成為開發商。

                          此時,黃朝陽把中駿總部由泉州遷到廈門已有4年,看到了地產春天的他躍躍欲試。

                          到了1996年,這一年應該被視為閩系房企的發端年,當今主流閩系房企有一半在這一年誕生。

                          醞釀許久的黃朝陽終于在這一年踏進地產,成立中駿置業。這期間,不斷有人勸他去開ktv,去開礦。好在黃老板不為所動,才有今天的中駿。

                          30歲的林定強在福州閩清創辦了金輝,并在多年后與同出自閩清的融僑上演了一段珠聯璧合的故事。

                          聯發,決定把觸角伸向房地產開發。

                          新加坡留學歸來不久的林騰蛟,在廈門開發了首個地產項目“陽鴻新城”。

                          31歲的黃其森從福建建行離職,組建泰禾。

                          歐宗榮收獲一塊南昌政府抵工程款劃撥的地皮,陰差陽錯進入到地產行業。此時,歐宗榮的弟弟、融信掌門人歐宗洪還在路橋領域埋頭苦干。

                          地產是香餑餑已成閩企共識,有點財力的個人、企業都在爭先進入,包括賴昌星。他也在1996年涉足地產,成立廈門遠華房地產開發有限公司。后來據查,“遠華”涉案土地多達200多萬平米,占據廈門市各個黃金地段。

                          快人一步的世茂和融僑,此時已是地產老江湖,開發了各自早年的代表作。融僑在福州開發了元洪購物廣場、元洪錦江、融僑1區等多個地標項目。

                          世茂在1995年進京后,5年內投資超40億,連開亞運花園、華澳中心、紫竹花園、御景園等高檔項目,獨占當時北京1/3以上的高檔住宅市場。亞運花園一度成為京城名盤風向標。

                          有趣的是,世茂的樓盤名滿京城,但低調的許榮茂始終鮮為人知。甚至在2001年,以60億元身家首次進入《福布斯》排行榜前5位時,他一反常人作為,致函《福布斯》表示拒絕登載自己的名字。

                          1998年,中國房地產的分水嶺。取消福利分房后,中國開始進入商品房時代。正是這波改革的浪潮,讓閩系房企能夠順應潮流,從此邁入發展的快車道。

                          那一年的7月28日,建發房地產集團成立,地產業務從集團剝離,打造鉆石人生的口號響徹鷺島,廈門人買房首選建發。直到今天,建發在廈門仍然是一塊金字招牌,建發二字被視為品質的代名詞。 

                          三、風  起

                          跨入新世紀,閩系房企真正迎來了屬于他們的時代,第一個傳奇的十年。這一次,得從陸家嘴說起。

                          2000年的陸家嘴旁,一個叫“世茂濱江花園”的樓盤預售時引發排隊爭購,這在當年的上海算是新鮮事。2001年,濱江花園請來梁朝偉代言,面向全球發售,首次開盤便冠銷上海。從此,世茂在上海灘一戰成名,濱江花園被視為陸家嘴豪宅的標志。

                          這種沿江、海、湖,依水而建的濱江模式后來也被眾房企爭先效仿,一度成為高端住宅的代名詞。

                          然而,當年許榮茂選擇南下的時候,外界以及他的兒子許世壇都十分不解。1999年的上海樓市依舊低迷,現在不是一個好的進入時機。

                          直到一年后,以恒源祥聞名滬上的老牌商業股上海萬象,突然宣布第一大股東易主,而這個新股東就是許榮茂的上海世茂投資,隨后上海萬象更名為“世茂股份”,這時,外界才認識到許榮茂在資本界的長袖善舞和投資眼光。

                          當年,美國為中國加入WTO簽署協議,許榮茂知道中國加入WTO勢在必得,上海將會成為中國的經濟中心,成為國際大都會。

                          他看中占地14萬平的黃金地盤萬象廣場,這塊地方原來設計40層,6年只建了地下3層,標準的爛尾樓,力排眾議的他建起了333米的世茂國際廣場,時至今日仍然是上海地標建筑之一,十里南京路的繁華盡收眼底。

                          蟄伏鷺島6年的林中決定北上,有人說林中當初是受了曾經復星四劍客之一范偉的影響才來到上海。

                          無論是世茂的深謀遠慮還是旭輝的陰差陽錯,他們無疑是閩系布局全國的試探者和先行者。

                          后知后覺的歐宗洪終于在這一年踏入地產,成立了莆田市交通房地產開發有限公司,投資建設了當時莆田市中心第一高樓“觀橋御景”,被莆田市民驚呼“天價”。在周邊房價不到500元/平方米的時候,“觀橋御景”賣到了1400元/平方米。

                          2002年,聯發也走出廈門,西去桂林。對一個地方國企而言,離開庇護地出去闖蕩實屬不易。當時的廈門,除了建發、國貿、特房、海投、東區開發等一眾本土國企開發商覬覦有限的土地外,還有禹洲、中駿、明發、新景地、源昌等實力民企虎視眈眈。走出去是遲早的事,也是正確的事。

                           這時候,大部分的閩系房企還在福建積累資本,泰禾作為北派吃螃蟹者決定進發北京,隨后開發了“運河岸上的院子”,后更名中國院子。拿地時黃其森自信地說:“我們要打造中國第一豪宅別墅!”

                          后來,他做到了。這個院子系的開篇之作讓泰禾在京城一炮而紅,創造了全盤貨值從6個億上漲到80個億的價值傳奇。

                          2003年,閩系先頭部隊開始布局南京。當時給南京人印象最為深刻的有三家:世茂、明發,以及后來的融僑+金輝聯合體。

                          世茂豪擲18億斬獲下關寶善地塊,濱江模式得以再次復刻。另一家閩系房企明發,則以極便宜的地價,不聲不響地在橋北拿下1600余畝地,開發180萬方的明發濱江新城。曾經風光無限的明發,如今走到了面臨退市摘牌的窘境,令人不勝噓唏。

                          意識到在莆田小打小鬧難成氣候,歐宗洪拍馬北上,在福州創辦融信地產,與其兄歐宗榮聚首榕城。

                          2004年,陽光城也走出福建,在上海著手建設酒店與地產嫁接的天驕大廈。同樣在上海,林中的永升旭日正式更名為旭輝集團,定下了“不捂盤、高周轉、高去化”的全國化布局戰略。

                          有著福州地產黃埔軍校校長之稱、融僑創始人之一的黃祖仕退出融僑,并在重慶重組融匯集團,隨他離開的還有一大批融僑的管理人才。

                          黃祖仕的離開使融僑頓時陷入僵局,人才匱乏、戰略不清。要知道,融僑開創15年來,黃祖仕是最核心的操盤手,是他力促融僑企業品牌、產品研發、營銷方面在福建遙遙領先。

                          就在林氏一籌莫展之時,同樣來自閩清的金輝進入了融僑高層的視野。林文鏡看中了金輝擴張的能力、開發項目的速度和盈利能力,而林定強則看中了融僑的品牌、資金實力、資源優勢和平臺,兩者一拍即合。

                          2005年,金輝董事長林定強出任融僑執行總裁,雙方以股權置換的方式開始了戰略合作。合并后,融僑金輝的項目擴張由金輝團隊主導,融僑輸出品牌。

                          由于不接受新股東金輝的理念,2006年融僑大批員工集體辭職,有員工表示,“當時我們就知道我們的‘融僑’品牌已不復存在了,從此‘融僑’只是一群地產暴發戶殺雞取卵的牟利工具。”

                          在商人的世界里,做生意當然是為了賺錢。

                          此后,金輝揮舞著融僑的旗號,項目開始大賣。而融僑也借助金輝的擴張能力開始了全國化布局。2009年,融僑金輝已經布局了全國11城,躋身百億行列,并將總部搬到北京。

                          就在大家覺得強強聯合不可限量之時,融僑和金輝卻宣布分手,蜜月期終結在第五年。這段陳年往事,外界知之甚少,兩家日后也閉口不談。

                          誠如古人所說,天下大勢,分久必合,合久必分。

                          在融僑金輝全國擴張之際,禹洲也開始外拓,2006年首次將目光投向長三角,入主合肥。此時的北派房企,陽光城、泰禾雖已走出,但主戰場仍在福州,大部隊與正榮、融信、福晟圍剿省會。

                          2007年9月11日,是一個令歐宗洪終生難忘的日子。那一天,福州市土地拍賣市場大廳內人滿為患,200多家地產商齊聚一堂,走道上水泄不通,大廳里煙霧繚繞。

                          在福州還名不見經傳的融信,以每平9953元的樓面價斬獲福州原玻璃廠、保溫瓶廠地塊,刷新了福州地塊單價記錄。一人獨得兩地塊,拍下地王,歐宗洪一役成名,但需為此支付15.5億元。

                          對于酷愛打80分的歐宗洪來說,這一次出牌顯然時運不濟。你手里有對子,別人卻一手天牌。

                          拿地不到20天,央行出臺房貸新政——第二套房首付提高至四成、利率在基準利率的基礎上提高一成,嚴厲打擊炒房行為。效果立竿見影,10月,福州商品房交易量環比下降50%。

                          形勢急轉直下,歐宗洪只好丟車保帥,損失7000萬元保證金,于2008年2月退了這塊地。如此過山車一役,也讓福州地產界認識了一身是膽的融信。

                          2008年,18年前唱亞洲雄風的劉歡成了胖劉歡。在我和你心連心的歌聲中金融危機彌漫全球。中國的房地產應聲跌落,深圳房價腰斬,廈門房價跌了30%。為了扛住資金鏈,萬科、金地等全國性房企帶頭降價,閩系房企同樣在寒夜中等待曙光。

                          2009年,4萬億擲地有聲,柳暗花明又一村。房價開始了新一輪的暴漲,熬過08年的房企看見的不是曙光,而是一輪旭日。兩年內,寶龍、禹洲、中駿、泰禾、明發紛紛上市。

                          這十年是中國地產的黃金時代,也是閩系房企的傳奇十年。

                           四、驚  雷

                          2010年,亞運會時隔20年再次回到中國。地產江湖,也出現了獎牌榜一樣的排名榜,研究機構發現,每年給房企銷售額排排名,就能從這些地主身上大把撈錢,何樂不為?

                          于是,銷售金額、土地儲備貨值、綜合實力、品牌價值等排行榜層出不窮。

                          榜單,像天使也像惡魔。通過一紙數據,房企摸清了自己的江湖地位,也背負了空前的焦慮,領頭羊擔心被取代,尾隨者擔心被甩得更遠……

                          1026億,這個數字值得被地產界記住。2010年的萬科一騎絕塵,憑借年銷1026億成為國內首家年銷超千億的房企。世茂269億排行14,是唯一進入Top20的閩系。

                          一年之后 ,世茂在銷售榜上又進一步,憑借315億第一次擠進前10。融僑與金輝雖已解體一年,但擴張帶來的威力還在,憑借185個億的銷售額,融僑殺到19位。

                          2012年,破百億的房企超過50家,包括閩系中的世茂、融僑、建發、旭輝。

                          閩系的迅速崛起,始于2013年。

                          這一年,歐宗榮和歐宗洪兩兄弟都想著進軍最繁榮的一線城市,歐宗洪同時派出兩支隊伍,分赴北京和上海,要求“兩地必取其一”。

                          終于,通過內部牽線,融信在上海聯合綠地拿了第一塊地,此后一發不可收拾,半年內在上海連斬6個項目。壕氣沖天的正榮更是一口氣拿下5個項目,陽光城也在同年拿項目跟進布局。

                          其實,陽光城在2012年就已把總部搬到上海,并且在地產挖掘機林騰蛟的努力下,崛起之迅速猛過閩系同僚。

                          當時,他挖來時任龍湖運營總經理的陳凱,并果敢任其為總裁。僅僅兩年,陽光城實現了23億到220億的10倍增長。此后,林老板的挖掘機越開越猛,萬科重臣張海民、碧桂園頂梁柱雙斌…地產界的角們接踵而至。

                          除了魔都,“房價四小龍”之首的南京,也在2013年成為閩系重倉的城市。先是正榮斥資67.4億連下三幅地塊,緊接著,禹洲將城南賽虹橋“地王”收入囊中。不久后,旭輝、泰禾也揮師金陵。

                          說起泰禾,黃院長從北京首個院子大獲成功后,便一直張羅著四處造院子,揮師金陵后也不例外,11萬元每平的南京院子,輕松捅破南京頂豪天花板。成龍、馮小剛、王剛、章子怡、范冰冰、孫紅雷等都成了黃院長的座上賓。

                          不過話說回來,在遍地是羅馬小鎮、托斯卡那、加州水岸的崇洋、偽洋地產界,建筑系出身的黃院長確實鑿出了一股清流。

                          2014年,房企變革成為一個時髦話題,雖然多元化和轉型成為共識,但大家的表現都很實誠——賣房不能慢。

                          萬科迅速邁上2000億臺階。這一年,銷售額突破110個億的房企已達70家。閩系中,除了穩得一匹的世茂,陽光城、旭輝、融信、泰禾、正榮在全國擴張下紛紛挺進50強。

                          到了2015年,關于閩企激進的聲音甚囂塵上。因為在這一年的銷售榜單中,30強里閩系占了6席,分別是世茂、泰禾、旭輝、正榮、陽光城、融信,并且銷售額都破了300億。

                          如果這點小成績就能唬住業界,那閩系就不是那個愛拼才會贏的閩系。

                          2016年8月17日早上,兩萬公里外的巴西奧運賽場,女排四分之一決賽劇烈上演。對陣雙方,一支是兩屆奧運冠軍得主、小組賽全勝志在衛冕的東道主巴西,一支是小組賽戰況不佳、勝少負多墊底出線的中國。要么晉級、要么回家,退無可退的中國女排在絕境中力拼東道主,迎著全場2萬名巴西球迷的噓聲,她們鏖戰五局上演驚天逆轉,億萬國人為之熱血沸騰。

                          這一天注定不平凡,對中國地產界也是。一天內,上海轟出三塊地王,樓面價14.3萬元每平更是創下史上最貴單價地王的記錄,更令人膛目結舌的是,這些地王的制造者均是閩系。

                          上午,經過400多輪爭奪,融信擊敗萬科、保利、華潤、恒大等18家房企,以110.1億元拿下上海靜安中興地塊,14.3萬每平創下最貴單價地王紀錄;下午,中駿以總價6億,溢價率165%,斬獲青浦區徐涇鎮徐南路北側地塊,樓面價4.5萬每平;建發聯合中糧、首開以67.9億競得寶山區顧村地塊,樓面價5.37萬每平。

                          這三塊地都刷新了所在區域的最高單價,妥妥的地王。

                          和9年前初出茅廬拿下福州地王不同,此時的歐宗洪和融信已今非昔比。把總部搬到上海后,歐宗洪左手忙著融資,右手忙著拿地,半年之內在杭州連下6個項目。

                          融信的搶眼表現也只是閩系房企的縮影,這個“土地收割機”軍團在2016年和2017年,斥資超4000億在招拍掛市場攻城略地。

                          除此之外,收并購戰場也不乏閩系黑馬。銷售額400億的福晟,卻在土地市場出手闊綽、揮金如土,2017年獵獲土地1786.9萬平,貨值3199億元,排在全國房企第7位。

                          操作如此之猛,得益于潘偉明成立了一支專門拿地,有著300多人規模的飛虎隊,兩年拿了80幾個項目,可見擴張之神勇、追求規模之心切,也難免要面臨步子扯得太大的質疑。

                          對于房企而言,土地是糧食更是彈藥,要活下去手中就得有糧。有了充足的土儲,閩系在進擊的路上才能步履不停。

                          2018年5月,福晟以29個億接過海航上海前灘項目,這讓已經集結了世茂、旭輝、正榮、融信、陽光城、禹洲、中駿、寶龍、建發的上海灘,又增加了一絲福建味。不出所料的話,2018年閩系千億房企將突破歷史,達到6家。

                          如今,面對新一輪地產調控洪流,誰會成為時代的出局者,誰會成為創造者?也許,只有時間會替敢拼、愛闖的閩系回答這個問題。

                          許文強與丁力第一次合作失敗后,逃命時說:“在上海就是這樣,一夜之間什么都有,但一夜之間也可以什么都沒有。” 

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